54 - Employeurs : vos obligations en matière d'affichage

Doivent être affichés dans les locaux de l’entreprise, les documents suivants :

1. Un avis comprenant l’intitulé de la convention collective applicable dans l’entreprise et/ ou l’accord collectif de travail applicable. L’information devra préciser les modalités de consultation du texte (l’endroit où un exemplaire est mis à la disposition du personnel, la possibilité de consulter le document pendant le temps de présence des salariés sur le lieu de travail). Rappelons que l'employeur doit, dans chaque établissement, tenir un exemplaire de la convention collective à la disposition du personnel.

Emplacement : le ou les lieux de travail et s'il existe, l'emplacement réservé aux communications destinées au personnel.

2. Le règlement intérieur s’il en existe un.

Emplacement : il doit s’agir d’un endroit facilement accessible sur le lieu de travail. L’affichage doit être également effectué à la porte des locaux où se fait l'embauche.

3. La durée et les horaires de travail

En cas d’horaire collectif, le chef d'établissement doit afficher les heures auxquelles commence et finit le travail ainsi que les heures et la durée des repos. Si un mécanisme de modulation du temps de travail existe, l'horaire collectif affiché devra comprendre le programme indicatif de la modulation.

En cas d’horaires variables, l’affichage pourra concerner le règlement relatif aux horaires variables.

4. Depuis le 20 décembre 2008(1), un avis indiquant les modalités d'accès au document unique d’évaluation des risques (DUER) doit être affiché.

Emplacement : au même endroit que le règlement intérieur.

5. Les dispositions légales et réglementaires relatives à l'égalité professionnelle et à l'égalité de rémunération entre les hommes et les femmes ainsi que celles relatives à l'interdiction de discrimination.

Concrètement cela consiste à reproduire les articles :

- L. 3221-1 à l. 3221-7 du code du travail relatifs à l’égalité de rémunération entre les hommes et les femmes ;

- L. 1142-1 à L. 1142-6 du code du travail(2) relatifs à l’égalité professionnelle et à la non-discrimination entre les hommes et les femmes.

Emplacement : dans les lieux du travail et les locaux où se fait l'embauche (ou à la porte de ces locaux).

6. L’adresse et numéro de téléphone du médecin du travail.

D'une façon concrète, pour un service interentreprises, l'affichage pourra revêtir la forme suivante : service...

médecin...

adresse....

n° tél...

7. L’adresse, nom et le numéro de téléphone de l'inspecteur du travail compétent pour l'établissement. Il est conseillé d’afficher ces informations de la même manière que celles relatives à la médecine du travail.

8. L’adresse et numéro de téléphone des services de secours d'urgence (le numéro d'appel des pompiers et celui du SAMU apparaissant constituer un minimum, rien n'interdit d'ajouter, selon le cas, les indications relatives à l'hôpital le plus proche, au centre anti-poison, aux services de protection civile…).

9. Le calendrier des congés payés est établi par l’employeur avant le 15 avril de chaque année(3). Dans ce cadre, il appartient à l’employeur de fixer l’ordre des départs en congé, de le communiquer à chaque ayant droit quinze jours avant son départ, et de l’afficher dans les ateliers, bureaux et magasins.

10. Signalisation apparente et conforme au modèle légal rappelant l'interdiction de fumer sur les lieux de travail(4). Voir notre brève du 31 janvier 2007.

11. Il existe aussi d’autres obligations d’affichage concernant plus particulièrement les grandes entreprises dont l’effectif salarié dépasse certains seuils.

Devront ainsi être affichées dans les établissements de plus de 50 salariés, les consignes d'incendie, le jour de repos collectif lorsqu’il est donné un autre jour que le dimanche et la liste des membres du CHSCT. Il n’y pas d’obligation analogue pour les entreprises de moins de 50 salariés. Toutefois, au titre de l’obligation de sécurité de l’employeur, l’affichage des consignes d'incendie semble recommandé.
Dans les entreprises de 300 salariés et plus, devront être affichés les indicateurs du rapport annuel soumis au comité d’entreprise (art. L. 2323-57 du code du travail).
Pour terminer, nous évoquerons les obligations en matière d’affichage électoral (information du personnel de l'organisation des élections, le cas échéant, procès-verbal de carence, listes électorales, dates, heure et lieu du scrutin, résultats…).

12. Enfin, même si cette formalité ne fait pas partie des obligations d’affichage prescrites par le droit du travail, vous devrez penser à informer vos salariés de tout traitement informatisé des données les concernant et, en outre, leur indiquer les conditions d’exercice de leur droit d’accès et de rectification à ces informations.
Ainsi, par exemple, nous mettons à votre disposition un modèle de note de service destinée à informer les salariés de la transmission de certaines données les concernant à la chambre FNAIM d’adhésion de l’employeur (dans le cadre d’Arcane).

LES TEXTES

CODE DU TRAVAIL

Art. L. 1142-1 - « Sous réserve des dispositions particulières du présent code, nul ne peut :

« 1° Mentionner ou faire mentionner dans une offre d'emploi le sexe ou la situation de famille du candidat recherché. Cette interdiction est applicable pour toute forme de publicité relative à une embauche et quels que soient les caractères du contrat de travail envisagé ;

« 2° Refuser d'embaucher une personne, prononcer une mutation, résilier ou refuser de renouveler le contrat de travail d'un salarié en considération du sexe, de la situation de famille ou de la grossesse sur la base de critères de choix différents selon le sexe, la situation de famille ou la grossesse ;

« 3° Prendre en considération du sexe ou de la grossesse toute mesure, notamment en matière de rémunération, de formation, d'affectation, de qualification, de classification, de promotion professionnelle ou de mutation. »

Art. L. 1142-2 - « Lorsque l'appartenance à l'un ou l'autre sexe répond à une exigence professionnelle essentielle et déterminante et pour autant que l'objectif soit légitime et l'exigence proportionnée, les interdictions prévues à l'article L. 1142-1 ne sont pas applicables.

« Un décret en Conseil d'Etat détermine, après avis des organisations d'employeurs et de salariés représentatives au niveau national, la liste des emplois et des activités professionnelles pour l'exercice desquels l'appartenance à l'un ou l'autre sexe constitue la condition déterminante. Cette liste est révisée périodiquement. »

Art. L. 1142-3 - « Est nulle toute clause d'une convention ou d'un accord collectif de travail ou d'un contrat de travail qui réserve le bénéfice d'une mesure quelconque, à un ou des salariés, en considération du sexe.

« Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque cette clause a pour objet l'application des dispositions relatives :

« 1° A la protection de la grossesse et de la maternité, prévues aux articles L. 1225-1 à L. 1225-28 ;

« 2° A l'interdiction d'emploi prénatal et postnatal, prévues à l'article L. 1225-29 ;

« 3° A l'allaitement, prévues aux articles L. 1225-30 à L. 1225-33 ;

« 4° A la démission de la salariée en état de grossesse médicalement constaté, prévues à l'article L. 1225-34 ;

« 5° Au congé de paternité, prévues aux articles L. 1225-35 et L. 1225-36 ;

« 6° Au congé d'adoption, prévues aux articles L. 1225-37 à L. 1225-45. »

Art. L. 1142-4 - « Les dispositions des articles L. 1142-1 et L. 1142-3 ne font pas obstacle à l'intervention de mesures temporaires prises au seul bénéfice des femmes visant à établir l'égalité des chances entre les femmes et les hommes, en particulier en remédiant aux inégalités de fait qui affectent les chances des femmes.

« Ces mesures résultent :

« 1° Soit de dispositions réglementaires prises dans les domaines du recrutement, de la formation, de la promotion, de l'organisation et des conditions de travail ;

« 2° Soit de stipulations de conventions de branches étendues ou d'accords collectifs étendus ;

« 3° Soit de l'application du plan pour l'égalité professionnelle entre les femmes et les hommes. »

Art. L. 1142-5 - « Il incombe à l'employeur de prendre en compte les objectifs en matière d'égalité professionnelle entre les femmes et les hommes dans l'entreprise et les mesures permettant de les atteindre :

« 1° Dans les entreprises dépourvues de délégué syndical ;

« 2° Dans les entreprises non soumises à l'obligation de négocier en application des articles L. 2232-21 et L. 2232-24 ;

« 3° Dans les entreprises non couvertes par une convention ou un accord de branche étendu relatif à l'égalité salariale entre les femmes et les hommes. »

Art. L. 1142-6 - « Le texte des articles 225-1 à 225-4 du code pénal est affiché dans les lieux de travail ainsi que dans les locaux ou à la porte des locaux où se fait l'embauche. »

Art. L. 3221-1 - « Les dispositions des articles L. 3221-2 à L. 3221-7 sont applicables, outre aux employeurs et salariés mentionnés à l'article L. 3211-1, à ceux non régis par le code du travail et, notamment, aux agents de droit public. »

Art. L. 3221-2 - « Tout employeur assure, pour un même travail ou pour un travail de valeur égale, l'égalité de rémunération entre les femmes et les hommes. »

Art. L. 3221-3 - « Constitue une rémunération au sens du présent chapitre, le salaire ou traitement ordinaire de base ou minimum et tous les autres avantages et accessoires payés, directement ou indirectement, en espèces ou en nature, par l'employeur au salarié en raison de l'emploi de ce dernier. »

Art. L. 3221-4 - « Sont considérés comme ayant une valeur égale, les travaux qui exigent des salariés un ensemble comparable de connaissances professionnelles consacrées par un titre, un diplôme ou une pratique professionnelle, de capacités découlant de l'expérience acquise, de responsabilités et de charge physique ou nerveuse. »

Art. L. 3221-5 - « Les disparités de rémunération entre les établissements d'une même entreprise ne peuvent pas, pour un même travail ou pour un travail de valeur égale, être fondées sur l'appartenance des salariés de ces établissements à l'un ou l'autre sexe. »

Art. L. 3221-6 - « Les différents éléments composant la rémunération sont établis selon des normes identiques pour les femmes et pour les hommes.

Les catégories et les critères de classification et de promotion professionnelle ainsi que toutes les autres bases de calcul de la rémunération, notamment les modes d'évaluation des emplois, doivent être communs aux salariés des deux sexes. »

Art. L. 3221-7 - « Est nulle de plein droit toute disposition figurant notamment dans un contrat de travail, une convention ou accord collectif de travail, un accord de salaires, un règlement ou barème de salaires résultant d'une décision d'un employeur ou d'un groupement d'employeurs et qui, contrairement aux articles L. 3221-2 à L. 3221-6, comporte, pour un ou des salariés de l'un des deux sexes, une rémunération inférieure à celle de salariés de l'autre sexe pour un même travail ou un travail de valeur égale.

La rémunération plus élevée dont bénéficient ces derniers salariés est substituée de plein droit à celle que comportait la disposition entachée de nullité. »

CODE PENAL

Art. 225-1 - « Constitue une discrimination toute distinction opérée entre les personnes physiques à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur patronyme, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.

« Constitue également une discrimination toute distinction opérée entre les personnes morales à raison de l'origine, du sexe, de la situation de famille, de l'apparence physique, du patronyme, de l'état de santé, du handicap, des caractéristiques génétiques, des mœurs, de l'orientation sexuelle, de l'âge, des opinions politiques, des activités syndicales, de l'appartenance ou de la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée des membres ou de certains membres de ces personnes morales. »

Art. 225-2 - « La discrimination définie à l'article 225-1, commise à l'égard d'une personne physique ou morale, est punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende lorsqu'elle consiste :

« 1. A refuser la fourniture d'un bien ou d'un service ;

« 2. A entraver l'exercice normal d'une activité économique quelconque ;

« 3. A refuser d'embaucher, à sanctionner ou à licencier une personne ;

« 4. A subordonner la fourniture d'un bien ou d'un service à une condition fondée sur l'un des éléments visés à l'article 225-1 ;

« 5. A subordonner une offre d'emploi, une demande de stage ou une période de formation en entreprise à une condition fondée sur l'un des éléments visés à l'article 225-1 ;

« 6. A refuser d'accepter une personne à l'un des stages visés par le 2° de l'article L. 412-8 du code de la sécurité sociale.

« Lorsque le refus discriminatoire prévu au 1° est commis dans un lieu accueillant du public ou aux fins d'en interdire l'accès, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et à 75 000 euros d'amende. »

Art. 225-3 - « Les dispositions de l'article précédent ne sont pas applicables :

« 1° Aux discriminations fondées sur l'état de santé, lorsqu'elles consistent en des opérations ayant pour objet la prévention et la couverture du risque décès, des risques portant atteinte à l'intégrité physique de la personne ou des risques d'incapacité de travail ou d'invalidité. Toutefois, ces discriminations sont punies des peines prévues à l'article précédent lorsqu'elles se fondent sur la prise en compte de tests génétiques prédictifs ayant pour objet une maladie qui n'est pas encore déclarée ou une prédisposition génétique à une maladie ;

« 2° Aux discriminations fondées sur l'état de santé ou le handicap, lorsqu'elles consistent en un refus d'embauche ou un licenciement fondé sur l'inaptitude médicalement constatée soit dans le cadre du titre IV du livre II du code du travail, soit dans le cadre des lois portant dispositions statutaires relatives à la fonction publique ;

« 3° Aux discriminations fondées, en matière d'embauche, sur le sexe, l'âge ou l'apparence physique, lorsqu'un tel motif constitue une exigence professionnelle essentielle et déterminante et pour autant que l'objectif soit légitime et l'exigence proportionnée ;

« 4° Aux discriminations fondées, en matière d'accès aux biens et services, sur le sexe lorsque cette discrimination est justifiée par la protection des victimes de violences à caractère sexuel, des considérations liées au respect de la vie privée et de la décence, la promotion de l'égalité des sexes ou des intérêts des hommes ou des femmes, la liberté d'association ou l'organisation d'activités sportives ;

« 5° Aux refus d'embauche fondés sur la nationalité lorsqu'ils résultent de l'application des dispositions statutaires relatives à la fonction publique. »

Art. 225-3-1 - « Les délits prévus par la présente section sont constitués même s'ils sont commis à l'encontre d'une ou plusieurs personnes ayant sollicité l'un des biens, actes, services ou contrats mentionnés à l'article 225-2 dans le but de démontrer l'existence du comportement discriminatoire, dès lors que la preuve de ce comportement est établie. »

Art. 225-4 - « Les personnes morales déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2, des infractions définies à l'article 225-2 encourent, outre l'amende suivant les modalités prévues par l'article 131-38, les peines prévues par les 2° à 5°, 8° et 9° de l'article 131-39.

« L'interdiction mentionnée au 2° de l'article 131-39 porte sur l'activité dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise. »

(1) Art. R. 4142-2 du code du travail issu du décret n° 2008-1347 du 17 décembre 2008, JO du 19 décembre 2008.

(2) Ces articles transposent dans le code du travail les articles 225-1 à 225-4 du code pénal relatifs à la non-discrimination.

(3) Conformément à l’article 21 de la CCN I.

(4) Art. R. 355-28-6 du code de la santé publique.

Source : Fnaim

53 - Dispositif Scellier pérennisé

Le projet de loi de finances pour 2010 a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 17 novembre 2009. Bien qu’il ne soit pas encore définitif, les députés ont substantiellement modifié le dispositif de réduction d’impôt Scellier : d’un dispositif temporaire il devient pérenne, et, à partir de 2011, le taux de la réduction, révisé par ailleurs, est majoré pour les logements qui justifieront d'un niveau de performance énergétique supérieur à celui imposé par la réglementation thermique.

Pour 2010, le taux de la réduction est maintenu à 25 %, que le logement réponde à la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou pas.

Qu’en est-il exactement ?

La loi de finances pour 2009 a instauré le régime Scellier pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Après son adoption par l’Assemblée nationale, le projet de loi de finances pour 2010 le rend pérenne, c'est-à-dire qu’il continuera de s’appliquer au-delà du 31 décembre 2012.

Par ailleurs, les taux de réduction d’impôt seraient modifiés comme suit :

	Taux initiaux	Taux révisés	Logement répondant à la norme BBC*
2009	25 %	25 %	25 %
2010	25%	25 %	25 %
2011	20 %	15 %	25 %
2012	20 %	10 %	20 %
A partir de 2013	-	-	15 %

* Un logement répondant à la norme BBC est un logement dont la consommation d’énergie est au plus égale à 50kWhep par m² et par an. Cette norme est obligatoire à partir du 1er janvier 2013.
S’agissant des taux applicables aux logements répondant à la norme BBC, les conditions seront précisées par décret.
Enfin, soulignons que les députés rendent impossible le cumul de la réduction d’impôt Scellier avec un Prêt Locatif Social (PLS).
NB : Ces aménagements résultent de l’article 44 du projet de loi de finances pour 2010 et n'ont encore aucun caractère certain.

Source : FNAIM

52 - "Je suis le mal aimé"

Agent immobilier : une profession en quête de reconnaissance

"Décrié par certains, exécré par d'autres, l'agent immobilier est aujourd'hui en quête d'un rebond économique salvateur mais également (et surtout ?) de reconnaissance. C'est peut être là le principal constat dressé par le site AVendreALouer.fr dans une étude publiée au sein de sa dernière newsletter.

Confrontés aux difficultés économiques d'une crise immobilière dont ils seraient, selon certains, les artisans, les agents immobiliers sont aujourd'hui en proie à la défiance d'une large part de l'opinion publique. Menée en janvier 2009, une enquête du site d'annonces immobilières AVendreALouer.fr a recueilli l'opinion de quelques 171 agents immobiliers (tous rattachés au réseau du site) quant à « la perception et l'exercice de leur métier ». Cerner la double relation qu'entretiennent les agents immobiliers avec d'une part le marché (et les vendeurs) et d'autre part les éventuels acquéreurs, voilà l'objectif affiché de l'étude. « Les agents immobiliers sont parmi les professionnels les plus durement touchés par la crise. Maillons essentiels sur le marché des transactions immobilières, les agents interrogés par l'équipe du site A Vendre A Louer se confient sur la perception et l'exercice de leur métier ».

Une relation que les agents perçoivent comme de plus en plus conflictuelle, gangrénée par une conjoncture économique des plus délicates (crise du logement, crise du prêt immobilier, montée du chômage, etc.). Quand 77% d'entre eux pensent avoir choisi une profession qui n'inspire plus confiance, 83% estiment en effet faire face à une côte d'impopularité grandissante. Dans ces circonstances, la lutte entre les différentes agences s'annonce rude pour s'attirer les grâces des acquéreurs toujours en lice (77% des agents observent un accroissement de la concurrence) et la persévérance s'impose désormais comme l'une des qualités requises pour exercer la profession d'agent immobilier. Ils sont ainsi 68% à ne pas regretter leur choix de carrière.

Sur le plan purement professionnel, l'étude pointe du doigt les attentes de clients toujours plus exigeantes. Pour les agents interrogés, si un vendeur loue leurs services pour principalement se décharger des contraintes administratives (pour 60% des agents sondés), bénéficier d'une estimation immobilière (58%) ou d'une aide à la négociation du prix (55%), l'acquéreur lui attend avant tout de l'agent qu'il négocie pour lui un prix d'achat avantageux (71%), qu'il prenne en compte ses critères de recherche (69%) et qu'il lui propose un nombre conséquent de biens immobiliers (58%).

Conscients du rôle qui leur est dévolu, les agents immobiliers sont toutefois confrontés, dans l'accomplissement de leur mission, à des difficultés grandissantes. La quasi-totalité d'entre eux admettent qu'une grande majorité des vendeurs surestiment leurs biens (99%) et se montrent des plus pointilleux (91%). Enfin, si le côté administratif constitue pour 69% des agents un aspect lourd de leur profession, 47% regrettent également qu'une grande part des acheteurs potentiels se révèlent finalement n'être que de simples curieux."

Source : Diagnostic Expertise

51 - Investissement locatif - dispositif Scellier - Dispositif de réduction d'impôts Scellier

L'amendement Scellier est un amendement introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008, ayant ajouté l'article 199 septvicies au Code général des impôts.

L'arrêté pris pour son application définit les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements comme correspondent aux zones A, B1 et B2 délimitées dans l'annexe à l'arrêté du 10 août 2006 relatif au classement des communes par zones. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont les mêmes.

L'objectif affiché de cet amendement est de remplacer à terme les lois Robien et loi Borloo et de soutenir l'investissement locatif privé, en crise depuis septembre 2008 et le début de la crise financière.

L'amendement Scellier permet une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € et d'un engagement de location de 9 ans.

Amendement Scellier : définition

L'amendement Scellier est issue de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors de dernier trimestre de l’année 2008.

L'objectif de l'amendement Scellier est de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui sont amenés à disparaître d'ici la fin de l'année 2009. À partir du 1er janvier 2009, grâce à l'amendement Scellier les investisseurs pourront choisir entre la défiscalisation avec l'amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.

Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier

Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier dépendent d'une location du bien pendant 9 ans pour un usage d'habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :

- Réduction d’impôt équivalente à 25% du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. A partir du 1er janvier 2011, la réduction passera à 20% du prix de revient du logement. Il est possible de proroger l'engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d'impôt sera alors de 2% par an. Il est donc possible d'obtenir au total 37% de réduction d'impôt sur 15 ans.

- La réduction d’impôt de 25% est étalée sur 9 ans, à raison d'un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000€ une défiscalisation de 2777 € chaque année pendant 9 ans.

- Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

- Il n'y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation avec l'amendement Scellier sont les zones A, B1 et B2 (comme pour la loi Robien), c'est-à-dire Paris et la côte d'azur (zone A) et les autres grandes villes. La zone C (le reste du territoire) est exclue du dispositif de l'amendement Scellier afin d’éviter la construction de programmes dans les villes où le marché locatif est déjà saturé - saturation qui a conduit aux critiques de la loi Robien, certains propriétaires n'ayant pu bénéficier des avantages fiscaux faute de trouver des locataires.

La valeur d'achat du bien immobilier est plafonnée à 300 000 euros (s'il y a des travaux à effectuer, c'est la somme totale de l'achat du bien et des travaux qui doit être de inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s'il n'appartient pas au foyer fiscal.

50 - Recherche appartement ou maison

Il y a quelques temps j'avais publié une liste d'ouvrages utiles pour devenir chasseur immobilier.

Encore un qui peut peut-être utile :

Descriptions du produit

Présentation de l'éditeur

Comme des millions de français, vous souhaiter devenir propriétaire ? Pour acheter en connaissance de cause, ne rien oublier et déjouer les pièges de la recherche immobilière, Stéphane Plaza vous guide à toutes les étapes de cette décision essentielle : acheter seul ou avec un professionnel, estimer la valeur réelle d'un bien et monter son dossier de financement, évaluer son potentiel d'amélioration à court, moyen ou long terme.

49 - Le statut du conjoint collaborateur ouvert aux personnes Pacsées

Depuis l'application de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, le statut de conjoint collaborateur est ouvert à la personne liée par un PACS au chef d'entreprise.

Définition :

« est considéré comme conjoint collaborateur, le conjoint d’un chef d’une entreprise commerciale, artisanale ou libérale, qui exerce une activité professionnelle régulière dans l’entreprise sans percevoir une rémunération et sans avoir la qualité d’associé au sens de l’article 1832 du code civil ».

Le statut de conjoint collaborateur concerne les époux mariés, il ne s’applique pas aux conjoints partenaires d’un PACS ou aux concubins.

La nouvelle définition du conjoint collaborateur reste semblable à la précédente définition : le conjoint doit exercer une activité professionnelle de manière régulière. Ainsi, le conjoint qui exerce par ailleurs une activité salariée au moins à mi-temps ou une activité non salariée n’est pas présumé exercer dans l’entreprise une activité régulière.

L'article 16 de la loi de modernisation de l'économie étend le dispositif en vigueur du conjoint collaborateur à la personne ayant conclu un PACS avec le chef d'entreprise et participant régulièrement à l'activité de l'entreprise.

Les conditions à remplir par le titulaire du PACS pour bénéficier du statut de conjoint collaborateur sont les suivantes :

• Le chef d'entreprise doit exercer son activité en entreprise individuelle ou être le gérant majoritaire ou appartenir à un collège de gérance majoritaire d'une entreprise en SARL, EURL ou SELARL qui comporte moins de 20 salariés.
• Le conjoint ne doit pas être rémunéré pour l'activité qu'il exerce au sein de l'entreprise.
• Le conjoint doit exercer une activité régulière dans l'entreprise familiale.
• Le conjoint ne doit pas avoir la qualité d'associé.

Le conjoint pacsé qui choisit le statut de conjoint collaborateur devra ainsi cotiser personnellement au régime d'assurance vieillesse du chef d'entreprise.

48 - Dénichez votre logement

Il y a quelques temps j'avais publié une liste d'ouvrages utiles pour devenir chasseur immobilier.

Soulignons une bonne initiative avec la sortie d'un nouvel ouvrage qui traite directement du sujet.

Présentation de l'éditeur
Acheter son logement est un véritable parcours du combattant... En tant que futur acquéreur, vous souhaitez être renseigné, aidé et écouté. C'est pourquoi cet ouvrage vous offre la possibilité d'avoir une meilleure connaissance du marché immobilier, d'appréhender ses contraintes et éviter ses pièges. Vous pourrez à votre tour vous lancer fructueusement dans la recherche de votre logement ou faire appel à des professionnels en connaissance de cause. Les chasseurs immo n'auront plus de secrets pour vous!

46 - Reportage télé TF1 sur le métier de chasseur immobilier

Un reportage très intéressant a été diffusé samedi dernier sur TF1 concernant les nouveaux métiers de l'immobilier, on retrouvait évidemment celui de chasseur immobilier. Si vous l'avez raté voici le lien :

voir le reportage

45 - La rentrée de mandat pour le chasseur immobilier

Sans mandat pas de recherche, il faut donc rentrer des mandats pour travailler. Beaucoup de prospects vous contacteront sans savoir qu'il faut signer un mandat et cela en rebute beaucoup, la peur de "signer un papier" ou "l'effet Courbet" ?


Afin de vous aider dans la conquête de mandat, voici deux ouvrages très intéressants et peu onéreux, à lire sur les plages entre deux baignades...Bonnes vacances.

44 - L'écrit est incontournable

Il semble que la Cour de cassation ait encore besoin de rappeler que la théorie du mandat apparent n’a pas droit de cité pour les professionnels soumis à la loi Hoguet.

Deux arrêts, l’un en matière de transaction(1) et l’autre en matière de gestion immobilière(2), rappellent de façon péremptoire que les règles d’ordre public des articles 1er et 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 64 et 72 du décret du 20 juillet 1972 n’ouvrent aucune possibilité de déroger à l’obligation pour le professionnel de l’immobilier de détenir un mandat écrit.

Ces deux arrêts, que la Cour de cassation destine à une très large diffusion, sonnent sans doute le glas de la jurisprudence qui admettait, en présence d’une croyance légitime caractérisée, l’existence d’un mandat apparent engageant le « mandant » et permettant au « mandataire » d’être rémunéré.

Une stricte lecture des dispositions de la loi et du décret Hoguet permet pourtant d’arriver à cette conclusion et l’on comprend mal comment la théorie du mandat apparent a pu voir le jour en la matière.

En effet, l’article 6 de la loi impose la rédaction d’un écrit et les articles 64 et 72 du décret disposent que le mandat doit préciser l’étendue des pouvoirs du mandataire.

De plus, le mandat doit être limité dans le temps (article 7 de la loi), enregistré (articles 65 et 72 du décret) et le mandataire n’a droit à sa rémunération que si celle-ci est mentionnée de manière identique dans le mandat et dans l’acte définitif. C’est donc bien qu’un écrit est indispensable !

N’oublions pas enfin, à l’heure où les contrôles de la DGCCRF se renforcent, que la perception de fonds sans mandat écrit préalable est sanctionnable pénalement… en plus du risque de perte de commission !

(1) Cass. 1ère civ. 31 janvier 2008, n° 05-15.774.
(2) Cass. 1ère civ. 5 juin 2008, n° 04-16.368.

source : Fnaim

43 - Il n'y a pas que chasseur immobilier dans la vie...

La majeure partie de ceux qui consultent ce blog le font dans l'optique de devenir à leur tour chasseur immobilier et tant mieux car ce blog est là pour ça.

Pour ceux qui hésitent, qui se cherchent, qui ne connaissent pas grand chose au commerce en général, je ne pourrais que leur conseiller de lire ces ouvrages pendant l'été, ils peuvent vous donner de bonnes idées et vous orientez vers d'autres carrières si l'immobilier n'est finalement pas votre tasse de thé.

42 - Honoraires du chasseur immobilier et leur répartition en "intercabinet"

- 1er Principe fondamentale : Les honoraires.

Le chasseur immobilier travaille comme l'agent immobilier sous la loi Hoguet (puisque pour simplifier le chasseur immobilier n'est ni plus ni moins qu'un agent immobilier qui travaille sous mandat de recherche), donc "Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire".

Lorsqu'un mandat de recherche a été signé, le chasseur immobilier ne peut donc percevoir aucune rémunération autre que celle prévue dans le mandat (et qui n'est donc due que si la mission est réussie et constatée par acte authentique). Cela signifie que le chasseur immobilier ne peut pas demander de frais de dossier, de frais de reportage ou autres.

Une exception : A propos de la rémunération, en application de l’article 99 la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, un article 78-1 est inséré dans le décret du 20 juillet 1972. Ce nouveau texte dispose que, lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, pour les opérations d’entremise et de gestion immobilière, une clause du mandat peut préciser que les sommes d’argent qui sont à sa charge, peuvent être exigées avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée. Cette clause, qui précise les frais exposés par le mandataire et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération, doit décrire les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire. Elle doit être mentionnée sur le mandat en caractères très apparents.
(Décret n° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conditions d’exercice de l’activité d’agent immobilier ; J.O. du 17 avril 2008)

Tout les détails de la loi dans ce post.

En tant que professionnel, cela peut paraître frustrant de ne pouvoir demander aucune indemnité à un acheteur (sauf un acheteur qui agit dans un cadre professionnel, voir ci-dessus) après par exemple, 6 mois de recherche, mais c'est la loi et le risque à prendre lorsque l'on souhaite effectuer cette profession.

En tant qu'acheteur particulier, si un chasseur immobilier qui vous a fait signer un mandat de recherche vous demande des frais quelque soit le résultat de sa recherche ou même une avance, fuyez, il travaille dans l'illégalité et ne respecte pas la loi Hoguet et n'a certainement pas de carte professionnel. Vous n'êtes redevable de ses honoraires qu'au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire, comme avec un agent immobilier.

En tant qu'acheteur professionnel, un chasseur immobilier peut vous demander des frais de recherche car la loi l'y autorise, voir ici


- 2ème principe fondamental : La répartition des honoraires

Bien souvent, le chasseur immobilier travaille en collaboration avec un autre professionnel pour trouver le bien immobilier de son client. Dans ce cas, on parle de travail en "intercabinet", c'est à dire que deux agences (celle du chasseur qui a le mandat de recherche et celle de l'agence qui a le mandat de vente) vont collaborer pour répondre aux besoins de l'acheteur.
Dans ce cas de figure la règle de base pour les honoraires est...qu'il n'y en a pas. C'est au cas par cas.
En fait il faut gérer cela dès le départ et sans pénalisé son client acheteur. On peut par exemple s'engager à réduire ses propres honoraires de 50%, mais on ne peut pas s'engager pour les autres.
Il faudra donc négocier avec l'autre agence les honoraires qu'elles demandent et ceci avant même de présenter le bien à son client, car il faut éviter les "doubles honoraires" et rester dans "la norme". Evidemment toutes les agences ne sont pas encore ouvertes au travail en commun, le travail est donc difficile.

A la rédaction de "l'avant contrat de vente", on retrouvera les deux agences sur le même contrat dans une mention tel que "Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'Agence A, avec le concours de l'Agence B, que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de __€ T.T.C. pour A et la somme de __€ T.T.C. pour B" par exemple.

41 - Nouvelles dispositions sur le champ d'application du DPE

Depuis quelques semaines je relaye des informations juridiques car il est important qu'un bon chasseur soit au fait de cette actualité. Sans être des pros en droit immobilier cela fait parti intégrante du métier.

C'est un peu rébarbatif à lire mais c'est du droit.


"L’article R. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, qui dispense les bailleurs de certaines catégories de biens de l’obligation de fournir un DPE, exclut désormais les bâtiments ou « parties de bâtiments » à usage agricole, industriel ou artisanal, autres que les locaux servant à l’habitation, dès lors que « le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ». Alors qu’auparavant, n’étaient visés que les bâtiments produisant une faible quantité d’énergie, cette « faible quantité » liée à l’habitation ne sera plus appréciée in abstracto mais devra être comparée à celle engendrée par l’activité agricole, artisanale ou industrielle.

De nouvelles exclusions sont également créées. L’établissement d’un DPE n’est pas nécessaire pour les bâtiments ou parties de bâtiments :
- non chauffés ou chauffés uniquement au moyen de cheminées à foyer ouvert ;
- ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
- à usage résidentiel et destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
Un fondement textuel est ainsi conféré à cette exclusion, appliquée par anticipation par le ministère du Logement qui la mentionnait sur son site.

Par ailleurs, le décret du 15 mai 2008 crée un DPE « allégé » pour les locations saisonnières, dont le contenu sera défini par arrêté, le DPE « classique » devant simplement être tenu à la disposition des locataires.

Enfin, la notion de « renouvellement » du bail est définie. L’établissement d’un DPE est en effet exigé pour la signature et le renouvellement du bail. Nous nous étions interrogés sur la nécessité d’en fournir un lors de la tacite reconduction. Le doute est levé, puisque le décret ne renvoie qu’à l’alinéa de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au renouvellement, et non à celui traitant de la tacite reconduction. Il est également précisé que le DPE, tant qu’il est valide, n’a pas à être annexé à chaque renouvellement dès lors qu’il l'a bien été lors du premier renouvellement postérieur au 1^er juillet 2007. Ainsi, il ne sera redonné au locataire que si le bail de ce dernier est renouvelé passé le délai de validité de dix ans du diagnostic.

On regrettera toutefois que le sort des locaux commerciaux et professionnels ne soit pas clairement réglé. Malgré le trouble semé par une réponse ministérielle, la majorité de la doctrine continue en effet de considérer qu’un DPE doit être joint aux baux commerciaux et professionnels. Mais il semble qu’une loi soit nécessaire pour trancher cette question, qui ne ressort apparemment pas du pouvoir réglementaire, l’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation devant être amendé. "

source : Fnaim

40 - Limitation de la durée des mandats de recherche, vente.

Un rappel utile sur l’obligation de limiter dans le temps les mandats de vente, de recherche d’un bien à acquérir ou encore de location en ces temps de haute surveillance.

Il résulte de l’article 7 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 que «Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1^er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.»

Dans la pratique, ces mandats sont souvent conclus pour une première durée de trois mois, puis se prorogent ou se reconduisent tacitement par périodes de même durée.

Il est de jurisprudence constante(1) qu’en application de l’article susvisé, le mandat à durée déterminée mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction n’est pas limité dans le temps et encourt en conséquence la nullité. Toutefois, cette nullité ne concerne que la clause de reconduction ou prorogation, la première période étant quant à elle limitée dans le temps.

Cette jurisprudence est corrélée par une recommandation de la Commission des clauses abusives n° 03-02 adoptée le 18 septembre 2003 et publiée au BOCCRF du 12 mars 2004 qui «Considérant que certains contrats ne prévoient pas de délai au-delà duquel le mandat cesse de produire ses effets ou prévoient un délai renouvelable indéfiniment par tacite reconduction ; que ces dispositions sont contraires à la loi et, que maintenues dans le contrat, elles créent un déséquilibre significatif au détriment du consommateur.»

«Recommande que soient éliminées des contrats, les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1° de ne pas limiter dans le temps les effets du contrat, notamment en prévoyant une durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction.»

Il est donc essentiel pour les agents immobiliers et donc les chasseurs immobiliers de stipuler lors de la rédaction des mandats un terme extinctif ou une date butoir à la période de tacite reconduction.

A défaut, les diligences accomplies pendant cette dernière période seraient vaines en raison de la nullité du mandat, privant ainsi le professionnel de tout droit à honoraires ou à indemnité.

(1) Cass. 1ère civ. 8 octobre 1986, pourvoi n° 85-10.371 notamment.

source : Fnaim

39 - Signature des mandats au domicile du consommateur

Signature des contrats au domicile du consommateur : le délai de réflexion pour démarchage s'applique aux mandataire.

Dans la profession de chasseur immobilier nous sommes régulièrement amenés à rencontrer nos clients à leur domicile.

Dans ce cas il ne faut pas oublier d'établir un mandat de recherche comportant une clause avec un délai de réflexion de sept jours.

Voici ce qu'indique le code de la consommation :

"Il est aujourd’hui admis que la législation sur le démarchage à domicile est applicable aux mandataires immobiliers, pour la signature d’un contrat (prise de mandat, vente d’un bien...) au domicile d’un particulier(1).

Le consommateur bénéficie dans ce cadre d’une protection particulière, incluse dans le code de la consommation (articles L. 121.21 et s.) notamment :

- un délai de réflexion de sept jours à compter de la signature du contrat ;
- le contrat doit obligatoirement reproduire les mentions prévues par la loi (articles L. 23 à L 121.26), notamment la faculté de renonciation, et disposer d’un formulaire détachable.

La cour d’appel de Pau, dans une décision rendue le 19 septembre 1991, a déclaré nul le mandat de l’agent immobilier obtenu au domicile du mandant ne comportant ni mention de la faculté de rétractation ni le formulaire détachable.

A noter que la loi s’applique même si le démarchage est sollicité par le client : l’article L. 121.21 du code de la consommation vise expressément tout engagement effectué au domicile d’une personne physique, «même à sa demande».

Toute clause incluse dans le contrat par laquelle le client renonce au délai de réflexion et à sa faculté de rétractation est nulle.

Il est donc impératif d’utiliser les imprimés avec démarchage à domicile pour tout contrat signé au domicile du client afin d'éviter tout risque de nullité du mandat ou de l’acte de vente (rubrique Juridique/les imprimés/transaction).

(1) Cass. crim. 28 novembre 2000."

source : Fnaim

38 - Estimer le prix d'un bien immobilier

Cela fait partie de notre métier de chasseur immobilier, l'estimation des biens que l'on visite. Il n'existe pas de méthode miracle tant chaque bien est différent et doit donc être estimer de manière individuelle. Cependant il faut bien trouver un prix de vente marché qui servira de base avec plus ou moins value.



Pour vous faire une petite idée voici trois solutions :

1. Vous pouvez consulter le site des notaires de votre région. Les prix au m² des maisons, des appartements, des terrains y sont généralement indiqués et téléchargeables.
2. Vous pouvez consulter le site de cotations immobilières suivant : http://www.cotation-immobiliere.fr/
3. Pour être encore plus juste un livre très intéressant et peu onéreux au regard des services rendus :
   

37 - Electricité et gaz, le retour au tarif réglementé est possible.

Le cas est rare, mais il se peut lors d'une visite que vous rencontriez un vendeur ou un bailleur (pour les chasseurs immobiliers qui font de la recherche de location) qui ait quitté l'opérateur national pour un autre fournisseur.
Jusqu'il y a peu le retour au tarif réglementé était impossible ce qui était aberrant. Les choses ont légèrement changé et c'est plutôt bon de le savoir car l'information est passée un peu inaperçu.

"Depuis le 1er juillet 2007, si les particuliers peuvent changer de fournisseur d’électricité et de gaz naturel, depuis le 21 janvier 2008 ce choix n’est plus irréversible.

Rappelons l’adoption de la loi n° 2008-66 du 21 janvier 2008(1) relative aux tarifs réglementés d’électricité et de gaz naturel qui consacre un aménagement à la critique portée : le caractère irréversible du choix d’une offre de marché attachée au logement en cas d’abandon du tarif réglementé de gaz et d’électricité.

La loi de janvier 2008 a pour objectif d’adoucir ces conséquences de l’ouverture du marché de l’énergie à la concurrence. En substance, ce texte apporte les assouplissements suivants :

- si un particulier a opté depuis plus de six mois pour une offre de marché, le nouveau dispositif lui permet de revenir au tarif réglementé de vente d’électricité à condition d’en faire la demande avant le 1er juillet 2010 (cette possibilité n’est pas offerte en ce qui concerne la vente de gaz) ;

- si un particulier emménage dans un logement où l’ancien occupant avait souscrit une offre de marché, il pourra demander, avant le 1er juillet 2010, à revenir au tarif réglementé d’électricité ou de gaz pour ce même logement ;

- un «petit consommateur professionnel»(2) qui emménage dans un local où le précédant occupant a opté pour une offre de marché, peut revenir au tarif réglementé à la condition d’en faire la demande avant le 1er juillet 2010 ;

- les particuliers peuvent continuer à bénéficier des tarifs réglementés de gaz et d’électricité pour les logements neufs raccordés aux réseaux de distribution avant le 1er juillet 2010.

(1) Loi n° 2008-66 du 21 janvier 2008 qui modifie ainsi l’article 66 de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique.

(2) C’est-à-dire, un professionnel «souscrivant une puissance électrique égale ou inférieure à 36 kilovoltampères."

source : Fnaim

36 - Blanchiment de capitaux : comment se définit le soupçon ?

On est jamais trop prudent dans notre métier de Chasseur immobilier, voici un article intéressant qui prodigue quelques conseils avisés :

" En droit français, il n’existe pas de définition du soupçon, cette notion étant subjective.

L’article L. 562-2 du code monétaire et financier vise notamment les opérations qui portent sur des sommes qui pourraient provenir du trafic de stupéfiants, de la fraude aux intérêts financiers de l’Union économique, de la corruption, d’activités criminelles organisées ou qui pourraient participer au financement du terrorisme et toute opération dont l’identité du donneur d’ordre ou du bénéficiaire reste douteuse.

Le soupçon pourrait être lié :
- à la notion même de l’opération (transaction sur ou sous-évaluée, qui n’aurait pas fait l’objet de négociations préalables ou qui aurait été traitée à distance) ;
- à la personne qui acquiert le bien (absence d’identification précise des revenus ou de la provenance des fonds ; achat réalisé pour le compte d’autrui ou par l’intermédiaire d’une structure difficilement identifiable ;
- au montage de l’opération ou aux flux financiers (règlement réservation en espèces ou au moyen d’un chèque tiré sur un compte autre que celui de l’acquéreur, organisme financier douteux).

La philosophie du système est de déclarer à TRACFIN toute opération anormale, même si les liens avec une activité illicite ou parallèle (trafic de stupéfiants, commerce illégal d’alcool) ou l’activité d’organisations criminelles ne sont pas évidents (financement du terrorisme).

En pratique, le professionnel doit faire diligence pour essayer de lever les éventuels doutes permettant de conclure à l’existence de soupçon de blanchiment.

Dans ce cadre, le code monétaire et financier impose des obligations de vigilance (lien) pour une bonne connaissance du client.

La déclaration de soupçon est à effectuer dès la naissance du soupçon, qui peut intervenir avant la réalisation de la transaction ou pour une opération déjà effectuée.

A TITRE INDICATIF, CAS POUVANT JUSTIFIER UNE DECLARATION A TRACFIN :

Le client fait ou souhaite faire usage d’une ou plusieurs sociétés écrans alors qu’il n’y a ou ne semble y avoir aucune raison fiscale, juridique ou commerciale légitime.

Le client n’habite pas dans la région et fait usage d’un intermédiaire inconnu dans la région.

Le client souhaite payer en espèces une partie du prix.

Des biens immobiliers sont vendus à plusieurs reprises avec des marges bénéficiaires inhabituelles, opérations pour lesquelles aucune explication claire n’est fournie.

Le client fait usage de documents d’identité falsifiés.

Les paiements sont effectués avec des fonds en provenance de pays connus comme non coopératifs sur la liste du GAFI.

La transaction est sur ou sous-évaluée, n’aurait pas fait l’objet de négociations préalables ou aurait été traitée à distance.

Les revenus supposés ou apparents du client ne sont pas en rapport avec la valeur du bien acheté.

L'achat est réalisé pour le compte d’autrui ou par un intermédiaire.

Le client réalise l’acquisition du bien immobilier sans l’avoir vu.

Le client réalise l’acquisition du bien immobilier au nom d’un tiers sans lien apparent avec le client.

Le client utilise des noms différents lors du compromis de vente, de la vente et du paiement.

Le client souhaite payer en espèces un acompte dont le montant est supérieur à 10 % du prix de vente."

source : Fnaim

35 - Plans cadastraux en ligne

L'info date un peu mais ce service vous sera bien utile dans vos recherches immobilières. Plus besoin de se rendre à la mairie.

"Un arrêté du 21 janvier 2008 autorise la Direction générale des impôts à mettre en service, sur Internet et dans les services des impôts via l’Intranet, un traitement automatisé de données nominatives dénommé «Service de consultation du plan cadastral» (SCPC). Cet arrêté fait suite aux délibérations de la Commission nationale de l’informatique et des libertés des 21 septembre 2004 et 25 octobre 2007.

Ainsi, depuis le 30 janvier 2008, vous pouvez consulter sur www.cadastre.gouv.fr les plans cadastraux(1) et en obtenir des extraits papier en libre accès. La commande de reproductions de plans sur CD-rom ou papier est payante.

La recherche peut se faire :
- soit par département, en indiquant son nom ou en le sélectionnant sur la carte de France, ce qui vous permet d’accéder à tout ou partie des communes du département ;
- soit par commune, en indiquant son nom ou son code postal et éventuellement un département. Vous pouvez alors consulter tout ou partie des feuilles cadastrales de la commune ;
- soit par l’adresse d’un bien ou ses références cadastrales, ce qui vous permet d’accéder à la parcelle cadastrale correspondante.

L’ensemble des informations disponibles sur ces parcelles vous est communiqué. En outre, une aide en ligne vous permet de vous déplacer sur la plan cadastral, de mesurer les distances et les superficies, etc.

Il ne s’agit pour l’instant que d’une version test et la mise en ligne des feuilles de plan du cadastre est effectuée de façon progressive. Ainsi, les 600 000 feuilles couvrant l’ensemble du territoire ne seront disponibles qu’à la mi-février. Vous trouverez sur la page d’accueil du site une carte de France sur laquelle figurent les régions pour lesquelles les plans cadastraux sont déjà disponibles, celles pour lesquelles ils sont partiellement disponibles et celles pour lesquelles ils le seront prochainement.

Nous attirons votre attention sur le fait que les données du cadastre n’ont qu’une finalité fiscale (elles servent notamment à établir l’assiette de la taxe foncière et de la taxe d’habitation), et une portée relative. En conséquence, l’Etat n’engage pas sa responsabilité en cas d’erreur sur le plan cadastral(2). Il s’ensuit que si vous souhaitez connaître avec exactitude la superficie d’un terrain, dans le cadre d’une vente par exemple, il est préférable de ne pas se limiter à la consultation du plan cadastral et de faire également appel à un géomètre-expert.

(1) Rappelons que le cadastre est un registre contenant l’ensemble des plans et documents identifiant chaque parcelle de terrain ainsi que la nature, la consistance et l’équipement des constructions qui y sont édifiées.
(2) CAA Nancy 1ère ch. 29 novembre 2007 (req. n° 06NC01222)."

34 - Nouveau code APE

Jusqu'à présent les agences immobilières étaient enregistrées sous le code APE : 703A, depuis le 8 janvier 2008 il s'agit du code APE : 6831Z

Cela vous évitera de raturer vos documents administratifs.

Révision 2008 des nomenclatures d'activités et de produits

Nouveau code APE pour votre entreprise

Les modifications apportées dans la structure détaillée de la nomenclature, dans la forme du code et dans la numérotation des postes entraînent un changement de code APE (activité principale exercée, codée selon la NAF) pour toutes les personnes physiques et morales inscrites au répertoire Sirene géré par l'Insee.

Le nouveau code APE, codé selon la NAF rév. 2, est introduit le 8 janvier 2008 dans le répertoire pour chaque entreprise et chaque établissement.

À partir du 8 janvier 2008, pour connaître le nouveau code APE de votre entreprise ou de ses établissements :
- accédez directement à un "Avis de situation" au répertoire Sirene"
Source Insee

33 - Retour sur la checklist des formalités pour obtenir la carte T

Nous avions déjà vu la liste des formalités administratives à accomplir avant et après l'immatriculation de la société.

Cependant je reçois de nombreux mails sur les modalités pour obtenir la carte professionnelle de transactions (la fameuse carte T). En effet outre les conditions pour la recevoir, il faut également délivrer certains documents à la préfecture, sous peine de repartir bredouille.

D'après les échos que je reçois toutes les préfectures ne procèdent pas exactement de la même façon, je vous donne donc ici l'ordre avec lequel j'ai procédé.

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1° création à la CCI d'une société en formation

2° déblocage du compte bancaire d'une société en formation qui devient compte bancaire professionnelle, il faut également ouvrir un second compte bancaire transaction (art.55)

3° demande auprès de la CGAIM (ou autres) de l'attestation de garantie financière et de l'assurance RCP

4° dépôt à la préfecture de la demande de carte T et des pièces à fournir

5° retour à la CCI avec la carte T pour passer d'une société en formation à une agence immobilière (code APE : 6831Z - agences immobilières)

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Et voilà, ce n'est pas si compliqué que cela, il faut juste savoir être un peu patient.

32 - Carte professionnelle d'agent immobilier (Carte T)

Nous avions vu, il y a quelque temps déjà, les conditions d'exercice de la profession d'agent immobilier et donc de chasseur immobilier.

Ces conditions sont nécessaires à l'obtention du fameux sésame : la carte professionnelle d'agent immobilier, appelée également carte T.

Cette carte est délivrée par la préfecture du lieu de siège social de votre agence. La délivrance de cette carte est gratuite, elle est valable 10 ans, et elle est soumise aux conditions d'exercice susvisées.

Voici un lien pour le formulaire Cerfa 11555-03 qui permet de faire la demande de carte T.

Et un autre lien avec sa notice explicative.

Cela représente beaucoup de démarches, mais l'obtention de la carte T en représente l'aboutissement (quoiqu'il y a toujours des imprévus).

31 - Un peu de détente pour les vacances

Si vous souhaitez voir ce qu'il ne faut absolument pas faire lorsqu'on devient agent immobilier alors je vous conseille ces deux DVD.



"La vie de chantier" est une pièce de théâtre écrite et mise en scène en 2003 par Dany Boon. En juin 2006 sort le film "La maison du bonheur" adapté de la pièce de théâtre.


Synopsis : "Un mari radin décide d'être enfin généreux avec sa femme en lui offrant une maison de campagne. Mais il ne peut pas s'empêcher de faire des économies et choisit donc de faire confiance à un agent immobilier douteux et à des ouvriers foireux qui vont transformer sa surprise en cauchemar."


C'est marrant et Daniel Prévost excelle en agent immobilier véreux (mais ce n'est qu'un cliché dans la réalité).

30 - ACCRE - nouvelles dispositions au 1er décembre 2007

Décret 2007-1396 du 28 septembre 2007, JO du 29





La procédure de demande d'exonération de cotisations sociales au titre de l'Aide aux chômeurs, créateurs et repreneurs d'entreprises (ACCRE) va changer à compter du 1^er décembre 2007.

Le dossier de demande devra être déposé au centre de formalités des entreprises (CFE) dès la déclaration de création ou de reprise de l'entreprise ou dans les 45 jours. Un récépissé de dépôt sera remis à l'entrepreneur si son dossier est complet.

Le CFE adressera ensuite le dossier à l'URSSAF, qui statuera sur la demande dans un délai d'un mois. En cas de réponse favorable, une attestation d'admission sera délivrée au bénéficiaire. Il n'aura plus à justifier de l'immatriculation de l'entreprise dans un délai de trois mois suivant l'octroi de l'aide. L'absence de réponse dans un délai d'un mois vaudra acceptation de la demande d'ACCRE.

29 - Obligation de détenir une carte professionnelle pour les Chasseurs immobiliers ?

N'en déplaise à ceux qui exercent cette profession sans carte professionnelle mais




Exercer une action d’entremise dans l’immobilier, c’est-à-dire rapprocher les parties moyennant une commission, nécessite la détention d’une carte professionnelle délivrée par la Préfecture.

De nombreux intervenants proposent souvent des produits immobiliers ou de la « pierre-papier » moyennant une commission, ce qui les rend passibles du Tribunal Correctionnel.

La Loi du 2 janvier 1970 réglementant les professions immobilières est une Loi d’ordre public dont la violation entraîne des sanctions pénales.

Pour information les sanctions pénales vont de 6 mois d'emprisonnement et 7500€ d'amende jusqu'à 5 ans d'emprisonnement et 375000€ d'amende, selon les cas.

- les conditions d'exercice de la profession de Chasseur immobilier

- les conditions d'obtention de la carte professionnelle

La DGCCRF s'intéresse actuellement grandement sur les professionnels de l'immobilier, voir ici

On vous aura prévenu.


Autre cas : Un agent commercial immobilier qui détient une attestation d'habilitation peut également effectuer des mandats de recherche. Il représente alors le chasseur immobilier.

Statut prévue à l'article 9 du décret n°72-678 du 20/07/72, elle garantit aux clients que le négociateur est habilité à entremettre,négocier et signer pour le compte de l'agence.Le négociateur peut donc justifier par cette attestation de sa qualité de représentant de l'agence et de l'étendue de ses pouvoirs.Toute personne intéréssée (les clients particulièrement) peut vérifier l'existence de cette attestation.Celle-ci peut être retirée à tout moment.Elle se renouvelle tous les 10 ans en préfecture;son absence est sanctionnée pénalement.

Cependant il existe une distinction :

Réponse ministérielle n°20525: Réponse ministérielle sur le chasseur immobilier et la loi Hoguet

28 - Top des ouvrages indispensables pour devenir Chasseur immobilier

Voici une sélection d'ouvrages indispensables pour exercer comme il se doit le métier de Chasseur immobilier.
A défaut d'un livre traitant directement du sujet. Tiens voilà une bonne idée ! A vos crayons les confrères !

• Trois ouvrages obligatoires, vous y trouverez tout l'aspect législatif du métier. Il y a beaucoup à lire, c'est un peu rébarbatif mais vous n'y échapperez pas :
  

• Pour ceux qui envisagent une clientèle internationale, un ouvrage très utile avec tout les modèles de contrats :

• Une alternative ou un complément aux ouvrages précités pour ceux qui souhaitent s'installer et avoir un minimum d'information sur la profession. Comme cela a été déjà dit, on ne se lance pas Chasseur immobilier à l'aveuglette :

• Quatres ouvrages qui s'adressent plutôt aux particuliers mais qui on le mérite d'être très accessible et pleins de bons conseils pour vous ou vos futurs clients :

27 - Check-List des formalités administratives : Démarches après immatriculation

Lorsque vous aurez effectué les démarches avant immatriculation, voir post précédent,

Il sera enfin temps d'aller s'immatriculer à la Chambre de Commerce dont vous dépendez, voir carte ici

Et là vous pensez que c'est enfin terminé, et bien non, c'est un peu le parcours du combattant, donc voici la liste des démarches après immatriculation :

FACULTATIF

1. Ouvrir une ligne téléphonique professionnelle
2. Se procurer la convention collective applicable auprès de la DDTEFP ou de la direction des journaux officiels à Paris

OBLIGATOIRE

1. Ouvrir un compte bancaire professionnel
2. Présenter l’extrait Kbis pour le déblocage des fonds
3. Déclarer l’entreprise à la Poste
4. Adhésion de l’entreprise à une caisse de retraite complémentaire des salariés (selon cas)
5. Demander l’affiliation du gérant minoritaire (et/ou d’un salarié cadre) au régime de retraite des cadres auprès d’une caisse de prévoyance (selon cas)
6. Prendre des assurances professionnelles : Garantie financière, RCP, véhicules…
7. Choix d’un régime fiscal, se rendre au centre des impôts pour se faire remettre les différentes déclarations fiscales à remplir
   
8. Déclaration provisoire de la Taxe professionnelle et demande d’exonération éventuelle (voir comptable)
9. En cas d’embauche de salariés : déclaration unique d’embauche à transmettre à l’URSSAF ou par internet (www.due.urssaf.fr)

26 - Check-List des formalités administratives : Démarches avant immatriculation

Parce qu'elles sont nombreuses voici un petit récapitulatif des démarches administratives à effectuer avant immatriculation.

Certaines sont facultatives, et d'autres obligatoires.

FACULTATIF

1. Recherche d'antériorités de marques et noms commerciaux
   Contact l'INPI
2. Lettre de notification de la domiciliation du siège de l'entreprise au propriétaire ou au syndic de la copropriété
3. Dépôt du dossier ACCRE à la DDTEFP
4. Pour les personnes remplissant les conditions d'obtention de l'ACCRE ou de l'Eden : dépôt de la demande de chéquiers-conseils auprès de la DDTEFP
5. Demande d'enregistrement d'une marque à l'INPI
6. Demande d’enregistrement Nom de domaine

OBLIGATOIRE

1. Ouverture d’un compte bancaire d’une société en formation
2. Demande dossier de carte professionnelle auprès de la préfecture
3. Demande de publication d’un avis de constitution de société dans un journal d’annonces légales
4. Faire signer 4 originaux des statuts par les associés et les faire enregistrer auprès du centre des impôts
5. Contacter le CFE compétent pour obtenir la liste des pièces à fournir pour l’immatriculation

25 - Comptabilité et Gestion du Chasseur immobilier

Il est évident que tout entrepreneur doit avoir un minimum de connaissances en gestion et en comptabilité avant de se lancer. Ce n'est pas toujours le cas malheureusement et c'est souvent une source d'échec. Dans les métiers de l'immobilier si l'on vient d'une filière juridique par exemple on n'a pas forcément acquis les bases nécessaires à la gestion d'une entreprise.

Je recommande deux logiciels de formation pour débutant, pas trop cher en plus, qui offrent le minimum nécessaire en comptabilité et gestion. C'est plutôt bien fait et ça s'adresse vraiment à ceux qui attrapent de l'eczéma à la vue d'une calculatrice.

Il s'agit de Ciel Prof Gestion et de Ciel Prof Compta.



Lorsque l'on sait que beaucoup de "formations" payantes en offre moins, à bon entendeur.

24 - Statistiques de votre site web

Nous avons vu ici quelques conseils pour créer son site web. Nous allons voir maintenant les outils indispensables pour suivre les résultats du site et améliorer son référencement (le nerf de la guerre).

Google offre deux outils incontournables qui sont Google outils webmaster et bien sûr Google Analytics.

Pour les faire fonctionner il faut installer des codes html sur les pages de votre site web. C'est très facile et très bien expliqué dans les différents tutoriaux.

Webrankinfo, un autre incontournable propose également ses propres outils ainsi qu'un forum bien utile pour le référencement.

Pour connaître son Pagerank, il existe ce site.

Pour connaître son classement Google, il existe ce site.

Bien entendu ces différents outils sont entièrement gratuits et devraient vous permettre de devenir un webmaster statisticien en herbe.

22 - La garantie financière du Chasseur immobilier, de l'Agent immobilier

Parmis les conditions d'exercice de la profession on retrouve la fameuse garantie financière.

Pour mettre fin aux doutes d'un certain nombre d'entres vous la garantie financière minimum requise n'est pas un apport personnel, mais simplement une "caution" à laquelle vous souscrivez auprès d'un organisme tel que la CGAIM ou la SOCAF par exemple.

Le montant de cette garantie s'élève à 110 000 euros minimum pour les professionnels qui encaissent des fonds (30 000 euros pour ceux qui n'en encaissent pas) et 120 000 euros minimum pour les adhérents FNAIM.

Elle est généralement couplée à une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (R.C.P).

La garantie financière et l'assurance R.C.P sont obligatoires pour l'obtention de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", dite carte T. (qui fera l'objet d'une prochaine note)

Exception : Concernant les intermédiaires garantis par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance, le décret prévoit (article 55) que le titulaire de la carte professionnelle qui a fait la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu aucun fonds, effet ou valeur à l’occasion des opérations de gestion d’immeubles, fonds de commerce et activités d’entremise, hormis la gestion immobilière, est dispensé d’ouvrir un compte à son nom, dans un établissement de crédit, spécialement affecté à la réception des versements ou remises dans le cadre de son activité professionnelle, à l’exclusion des sommes représentatives des rémunérations ou commissions.
(Décret n° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conditions d’exercice de l’activité d’agent immobilier ; J.O. du 17 avril 2008)

21 - Immatriculer son agence immobilière à la Chambre de Commerce et de l'Industrie

Chasseur immobilier ou chasseur d'appartement, vous souhaitez immatriculer votre agence immobilière en toute simplicité, alors consultez CFEnet.



Présentation de CFEnet

CFEnet est le service CFE en ligne du réseau des Chambres de Commerce et d'Industrie françaises. C'est le site officiel et compétent pour effectuer vos formalités d'entreprises par internet .

Simple,rapide et convivial.

• Sans remplir d'imprimé, accès à un jeu de questions-réponses ciblées et commentées.
• Avec une assistance personnalisée et un lien direct avec votre CFE-CCI.
• Avec la garantie de l'examen de votre déclaration et sa diffusion sélective aux seuls organismes concernés.

Vous pouvez:

• Suspendre et sauvegarder votre dialogue à tout moment.
• Le reprendre pour compléter ou modifier votre déclaration.
• Décider de sa transmission au CFE.

Tous les CFE ne sont pas encore reliés au net, voici la liste

Il faut reconnaitre que c'est très pratique et surtout que c'est un organisme officiel car on trouve de tout sur le net.



Un numéro (payant) est mis en service pour toutes les questions que vous pouvez vous poser sur la création.

19 - Les aides aux créateurs d'entreprises

Voici un petit récapitulatif des différentes aides possibles lorsque l'on crée sa société. Si vous y avez droit il serait dommage de vous en priver.




a- le prêt d'honneur

Le prêt dit "d'honneur " est un crédit à moyen terme octroyé au créateur et non à l'entreprise. Ce type de prêt s'adresse aux créateurs, parfois aux repreneurs.

Il a vocation à conforter l'apport du créateur et à jouer, chaque fois que c'est possible, un effet de levier pour l'obtention d'un financement bancaire complémentaire.

Les critères de recevabilité varient selon les Plate-formes d'Initiative Locale (P.F.I.L). Pour en savoir plus, contacter votre organisme conseil : Chambre de métiers et de l'Artisanat, Chambre de Commerce et d'Industrie, Boutiques de Gestion, Chambre d'Agriculture.

b- le PCE

Le prêt à la création d'entreprise s'adresse à toutes les entreprises en phase de création, quel que soit leur secteur d'activité. Il finance la trésorerie de départ et les investissements immatériels, en complément d'un autre prêt bancaire.

Son montant est compris entre 2000 et 7000 euros, sans caution personnelle.
Il est obtenu soit directement auprès de votre banque, soit auprès d'un organisme agréé.

Pour plus de renseignements : www.oseo.fr

c- l'ARAF

L'ARAF (Aide à la Reprise d'Activité des Femmes) est une aide dont l'objectif est de participer aux frais de garde des enfants de moins de 6 ans et qui s'adresse à toutes les femmes inscrites à l'ANPE et non indemnisées qui souhaitent créer ou reprendre une entreprise.

d - l'EDEN

L'EDEN (Encouragement au Développement des Entreprises Nouvelles) est une aide financière qui regroupe plusieurs mesures et qui concerne les créateurs ou repreneurs quelle que soit leur activité.

Les mesures prises en compte :
Exonération de charges sociales pendant 12 mois
Attribution de chéquiers conseils
Avance remboursable à taux zéro et sans garantie ainsi qu'un suivi personnalisé (pour certains bénéficiaires)

Cette mesure concerne :
Les jeunes de moins de 26 ans
Les bénéficiaires de revenus de solidarité (RMI, ASS, API)
Les salariés repreneurs de leur entreprise en difficulté
Les chômeurs de plus de 50 ans demandeurs d'emploi depuis au moins 12 mois au cours des 18 derniers mois

L’attribution de l'aide est subordonnée à l’obtention d’un financement complémentaire auprès d’un organisme mandaté ou d’un établissement de crédit d'un montant au moins égal à la moitié de l’avance remboursable accordée.

Pour retirer le dossier, s'adresser à :
DDTEFP (Direction Départementale du Travail, de l'Emploi et de la Formation Professionnelle)


e- Les chéquiers conseils

l s'agit d'une aide financière destinée aux créateurs et repreneurs d'entreprises pour leur faciliter l'accès à des conseillers spécialisés durant l'élaboration de leur projet ou lors du démarrage de leur entreprise. Les conseillers doivent être habilités par la préfecture.

Cette aide concerne :
Les créateurs remplissant les conditions pour bénéficier de l'aide aux chômeurs créateurs et repreneurs d'entreprise (ACCRE) ou au dispositif pour l'Encouragement au Développement des Entreprises Nouvelles (EDEN)


f- Le FGIF

Le FGIF (Fonds de Garantie à l'Initiative des Femmes) encourage les femmes à créer, reprendre ou développer une entreprise quelle que soit sa forme juridique et son activité, en leur facilitant l'accès au crédit bancaire, par la délivrance d'une garantie à hauteur maximale de 70% du prêt qui doit être compris entre 5 000 et 38 112 Euros.

Pour plus de renseignements, et pour connaître les aides locales vous pouvez contacter les Boutiques de Gestion

18 - Enquête de la DGCCRF

Comme nous l'avons vu ici , la profession d'agent immobilier, et par défaut de chasseur immobilier, est très réglementée.


La DGCCRF vient de publier ce communiqué :


Enquête de la DGCCRF dans le secteur des agences immobilières

« Le contexte actuel de tension sur le marché du logement et l’importance du poste logement (24%) dans le budget des ménages appellent une vigilance particulière de la part de la DGCCRF pour s’assurer des bonnes conditions d’information et de protection des consommateurs. Les contrôles menés les années précédentes au niveau local avaient montré une absence de rigueur dans le respect des réglementations applicables dans ce domaine.

Ainsi, une enquête nationale a été réalisée entre le 4ème trimestre 2006 et février 2007. Elle a porté sur les pratiques tarifaires notamment l’affichage des prix et les conditions de vente, les conditions d’exercice et d’intervention des agents immobiliers (détention de la carte professionnelle et existence du mandat du propriétaire du bien immobilier) et sur les publicités commerciales des agents immobiliers.

Les investigations menées dans 51 départements auprès de 1070 agences immobilières ont mis en évidence de nombreux manquements.
Au total, 830 agents immobiliers étaient en infraction par rapport à la réglementation. Les contrôles ont donné lieu à 634 simples rappels à la réglementation pour des infractions mineures. Plus graves, 154 procès verbaux pour défaut d’affichage, tromperie et publicité mensongère et 42 rapports sur le fondement de l’article 40 du code de procédure pénale ont été transmis au Parquet.

Les infractions relevées portent pour l’essentiel sur :

- l’affichage et l’information sur les prix : absence d’affichage extérieur et/ou intérieur visible pour le consommateur, absence de remise de notes d’honoraires (524 infractions relevées dont 92 ont donné lieu à procès-verbal) ;
- la publicité mensongère : annonce de surfaces supérieures à celles figurant sur le mandat (121 dont 29 PV) ;
- la tromperie sur la nature de la prestation : la non-disponibilité d’un bien mis en vente ou en location (73 dont 30 PV) ;
- le démarchage à domicile : non conformité des bordereaux de rétractation (36 dont 1 PV) ;
- le non respect des conditions d’exercice de la profession fixées par la loi Hoguet : absence de carte professionnelle ou détention de carte périmée, intervention d’agents immobiliers sans mandat du propriétaire du bien (58 dont 42 rapports transmis au Parquet sur le fondement de l’art. 40 CCP).
Le nombre d’infractions relevées justifie que soit maintenue une vigilance particulière dans ce secteur d’activité. »

17 - ACCRE : réduction d'impôt

Attention : Nouvelles dispositions

En quoi consiste la réduction d'impôt pour aide à la création d'entreprise ?

Cette réduction d'impôt a été créée par la loi du 18 janvier 2005 « de programmation pour la cohésion sociale ». D'un montant forfaitaire de 1 000 € (avec une majoration possible, voir ci-dessous), elle est accordée aux contribuables, fiscalement domiciliés en France, qui apportent une aide à des personnes qui créent ou reprennent une entreprise, soit à titre individuel, soit sous la forme d'une société dont elles exercent effectivement le contrôle.

La réduction est majorée de 400 euros lorsque l'aide est apportée à une personne handicapée au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, au terme duquel, constitue un handicap « toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant ». La date à laquelle il convient d'apprécier l'existence du handicap du bénéficiaire de l'aide est celle de la conclusion de la convention tripartite conclue entre ce bénéficiaire, la personne qui lui apporte une aide pour la création ou la reprise d'entreprise et la maison de l'emploi (voir ci-dessous).

Cette réduction d'impôt est soumise aux conditions suivantes :

*le créateur ou repreneur d'entreprise doit être inscrit comme demandeur d'emploi ou être titulaire du revenu minimum d'insertion (RMI), de l'allocation de parent isolé (API) ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) et doit justifier qu'il remplit cette condition ; il doit informer sans délai l'accompagnateur bénévole et la maison de l'emploi lorsqu'il souhaite modifier son projet de création ;
*l'accompagnateur bénévole (c'est-à-dire le contribuable qui bénéficiera de la réduction d'impôt) doit apporter son aide pour l'ensemble des diligences et démarches qui doivent être réalisées pour la création ou la reprise de l'entreprise et le démarrage de son activité. Il doit justifier, à cet effet, auprès de la maison de l'emploi dont relève le créateur d'entreprise, d'une expérience professionnelle le rendant apte à exercer cette fonction d'accompagnement à la création d'entreprise. Il doit exercer ses fonctions de manière désintéressée ;
*l'accompagnateur bénévole ne peut apporter son aide à plus de 2 personnes simultanément ;
*une convention tripartite d'une durée d'un an renouvelable doit être conclue entre le contribuable, le créateur de l'entreprise et une maison de l'emploi dont relève ce dernier. Cette convention peut être renouvelée une fois, par accord exprès des parties, pour une année. La maison de l'emploi informe les parties sur leurs obligations respectives et en contrôle le respect ;
*au terme de la convention, un bilan élaboré conjointement par le créateur d'entreprise et l'accompagnateur bénévole est produit à la maison de l'emploi. La maison de l'emploi peut se faire communiquer par le créateur d'entreprise et l'accompagnateur bénévole tout document justifiant la réalité des actions d'accompagnement mises en oeuvre. Dans les deux mois suivants la production de ce bilan, et après avoir constaté la réalité des actions d'accompagnement menées, la maison de l'emploi délivre à l'accompagnateur bénévole le document attestant la bonne exécution de la convention et de sa mission, lui permettant ainsi de bénéficier de la réduction d'impôt. Ce document doit être conservé par le contribuable jusqu'à l'expiration du délai au cours duquel l'administration est susceptible d'exercer son droit de reprise (pour l'impôt sur le revenu, ce délai expire à la fin de la 3e année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due). La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année au cours de laquelle la convention visée ci-dessus prend fin.

La convention tripartite conclue entre le créateur ou repreneur d'entreprise, la maison de l'emploi et l'accompagnateur bénévole (le contribuable) doit être conforme à un cahier des charges (arrêté à paraître) qui définit :

*la mission de l'accompagnateur bénévole, la nature de l'expérience et des capacités requises pour l'exercice de sa mission et les modalités de son intervention ;
*le rôle de la maison de l'emploi au cours de la mission d'accompagnement relatif à l'identification des accompagnateurs bénévoles, aux modalités de mise en relation de l'accompagnateur et du créateur d'entreprise, à l'établissement de la convention tripartite ;
*les modalités de contrôle de la bonne exécution de la convention et de délivrance du document justifiant cette bonne exécution et permettant au contribuable de bénéficier de la réduction d'impôt.

source

16 - ACCRE : portée et minima sociaux

Attention : Nouvelles dispositions

Quelle est la portée de l'exonération de cotisations sociales ?

Le créateur ou repreneur est exonéré des cotisations sociales suivantes :

*assurance maladie, maternité, invalidité, décès ;
*accidents du travail (si l'activité relève d'un régime obligatoire pour la couverture du risque d'accidents du travail) ;
*allocations familiales ;
*assurance vieillesse de base.

L'exonération porte :

*sur les cotisations à la charge de l'employeur et du salarié et afférentes à la fraction des rémunérations versées au cours de la période d'exonération, si ces personnes relèvent d'un régime de salariés ; elle doit alors être demandée par l'employeur ;
*sur les cotisations dues au titre de l'activité exercée au cours de la période d'exonération, si ces personnes relèvent d'un régime de non-salariés ; elle doit alors être demandée par travailleur le non-salarié.

Cette exonération :

*est limitée à un plafond correspondant à 120 % du Smic,
*est accordée pour une durée d'un an. Cette durée est prolongée dans la limite de 24 mois lorsque l'entreprise créée ou reprise est une « micro entreprise » ou relève du régime déclaratif spécial au titre des BIC ou « micro-BNC) (article 50-0 ou 102 ter du code général des impôts). L'exonération est alors totale ou partielle selon le niveau de revenu professionnel du bénéficiaire de l'aide, dans les conditions précisées par l'article D. 161-1-1-1 du code de la Sécurité sociale. La demande d'exonération doit être formulée par écrit auprès des organismes de sécurité sociale chargés de recouvrer les cotisations au plus tard à la date d'échéance du premier avis d'appel des cotisations suivant le 12e mois de l'exonération initiale ; elle est renouvelée dans les mêmes conditions à l'issue des 12 premiers mois de prolongation de l'exonération.

Les créateurs ou repreneurs d'une entreprise, qui bénéficient d'une exonération de cotisations sociales au titre de l'article L. 161-1 du code de la Sécurité sociale (désormais abrogé par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2007) pour lesquels, à la date du 1er janvier 2007, le délai d'exonération de 12 mois prévu par cet article n'a pas expiré, ont droit, s'ils en remplissent les conditions et en font la demande, à la prolongation d'exonération visée ci-dessus.

En quoi consiste le maintien des minima sociaux ?

Les créateurs ou repreneurs d'entreprise titulaires de l'allocation d'insertion et qui bénéficient de l'ACCRE ont droit au maintien de leur allocation pendant une durée de 6 mois à compter de la date de création ou de reprise de l'entreprise (attention : l'allocation d'insertion n'est désormais plus attribuée ; elle est remplacée par une « allocation temporaire d'attente »).
Les personnes admises au bénéfice l'ACCRE et qui perçoivent l'allocation de solidarité spécifique (ASS), ont droit, pour une durée d'un an, à un versement mensuel, par l'Etat, d'un montant égal à cette allocation au taux plein.
Pour les bénéficiaires de l'allocation de parent isolé (API) ou du revenu minimum d'insertion (RMI), admis au bénéfice de l'ACCRE, il est prévu, pour le calcul de ces allocations, de ne pas prendre en compte les revenus tirés de l'activité professionnelle dans certaines limites, puis de leur appliquer un abattement spécifique : sur cette question particulière, il convient de se renseigner auprès de l'organisme qui verse l'allocation, c'est-à-dire la caisse d'allocations familiales ou la caisse de mutualité sociale agricole pour les personnes qui relèvent du régime agricole.

Le maintien de l'allocation veuvage, au profit des personnes titulaires de cette allocation admises au bénéfice de l'ACCRE, est également prévu pendant une durée d'un an. Un décret (à paraître) doit fixer les modalités de ce maintien.

Par ailleurs, un chômeur indemnisé au titre de l'allocation d'aide au retour à l'emploi (ARE) qui arrive au terme de ses droits à indemnisation à l'assurance chômage, peut prétendre à l'allocation de solidarité spécifique (ASS) s'il remplit un certain nombre de conditions, notamment de ressources. Si ce passage de l'une à l'autre prestation se fait alors que l'intéressé bénéficie des exonérations de cotisations dans le cadre de l'ACCRE, il conservera l'allocation de solidarité spécifique jusqu'au terme du bénéfice de ces exonérations.

source

15 - ACCRE : bénéficiaires et conditions

Attention : Nouvelles dispositions

Quels sont les bénéficiaires ?

Sont susceptibles de bénéficier de l'ACCRE :

* les personnes privées d'emploi percevant l'une des allocations mentionnées aux articles L. 351-3 (allocation d'assurance chômage), L. 351-9 (allocation temporaire d'attente) et L. 351-10 (allocation de solidarité spécifique->art1131) du code du travail ;
*les personnes remplissant les conditions pour bénéficier de l'allocation d'assurance chômage (c'est-à-dire l'allocation d'aide au retour à l'emploi ;
*les personnes non indemnisées, justifiant d'une inscription à l'ANPE en tant que demandeur d'emploi de 6 mois au cours des 18 derniers mois ;
*les bénéficiaires du RMI, leur conjoint ou concubin ;
*les bénéficiaires de l'allocation de parent isolé (API) ;
*les jeunes de 18 à 25 ans révolus,
*les personnes de moins de 30 ans non indemnisées ou reconnues handicapées ;
*les salariés d'une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, qui reprennent son activité ;
*les bénéficiaires d'un « contrat d'appui au projet d'entreprise », s'ils remplissent l'une des conditions visées ci-dessus à la date de conclusion de ce contrat. Ce contrat est un contrat par lequel une personne morale (notamment une entreprise ou une association) s'engage à accompagner une personne désireuse de créer ou de reprendre une entreprise pendant la phase préparatoire à cette création ou cette reprise. Le contenu de ce contrat, la situation de son bénéficiaire et les obligations respectives de chaque partie sont fixées par le décret n° 2005-505 du 19 mai 2005.

Aux bénéficiaires visés ci-dessus, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2007 ajoute les deux nouvelles catégories suivantes :

*les personnes physiques créant une entreprise implantée au sein d'une zone urbaine sensible (ZUS). La liste des zones urbaines sensibles peut être consultée sur le site http://i.ville.gouv.fr/ ;
*les bénéficiaires du complément de libre choix d'activité mentionné à l'article L. 531-4 du code de la sécurité sociale (ce complément constitue l'un des volets de la « prestation d'accueil du jeune enfant » - PAJE ; les conditions pour en bénéficier, le montant, les démarches... peuvent être consultés sur le site http://www.caf.fr/).

La loi de financement de la sécurité sociale abroge l'examen de viabilité que permettait le dépôt du dossier r complet jusqu'alors délivré par la Direction départementale du travail, de l'emploi et de la formation professionnelle (DDTEFP) : formulaire Cerfa n° Cerfa n°12254*02 et limite le délai d'instruction de la demande à 1 mois
En conséquence à compter du 1er janvier 2007,les conditions de dépôt de la demande sont simplifiées devant permettre l'examen de 3 critères d'éligibilité :la catégorie administrative du demandeur,le contrôle de l'entreprise par le bénéficiaire, et son indépendance vis-à-vis du donneur d'ouvrage.
Un décret en conseil d'Etat en préparation le précisera, un arrêté établira la liste des pièces exigibles.

Quelles sont les conditions liées à l'activité créée ou reprise ?

Quel que soit le secteur d'activité choisi, les bénéficiaires doivent créer ou reprendre une entreprise, sous forme individuelle (artisan, commerçant, profession libérale) ou en société. Sont donc exclus les associations, GIE ou groupement d'employeurs.

Lorsque la forme choisie est celle d'une société, le créateur ou repreneur doit, pour obtenir l'ACCRE, en assurer le contrôle, c'est-à-dire :
*soit détenir plus de 50 % du capital (seul ou en famille, avec au moins 35 % à titre personnel) ;
*soit être dirigeant de la société et détenir au moins 1/3 du capital (seul ou en famille avec au moins 25 % à titre personnel) sous réserve qu'un autre associé ne détienne pas directement ou indirectement plus de la moitié du capital.
Cette condition relative au contrôle doit être remplie pendant au moins 2 ans à compter de la création ou de la reprise de l'entreprise.

Plusieurs personnes peuvent obtenir l'aide pour un seul et même projet, à condition :
*de détenir ensemble plus de 50 % du capital ;
*que l'une (ou plusieurs) d'entre elles ait la qualité de dirigeant ;
*que chaque demandeur détienne une part du capital au moins égal à 1/10e de la part détenue par le principal actionnaire ou porteur de parts.
Ces conditions sont cumulatives.

source

14 - ACCRE : L’aide aux chômeurs créateurs ou repreneurs d’une entreprise

Attention : Nouvelles dispositions

Un incontournable dans la création d'une entreprise, l'ACCRE. En effet, nous nous sommes tous demandés si nous avions droit à cette exonération de charges bien utile dans les débuts de l'activité. Mais de quoi s'agit-il exactement ?

Plusieurs notes sur ce sujet car il revient souvent dans les différents forums et il soulève de nombreuses questions.

Synthèse :

L'aide aux chômeurs créateurs ou repreneurs d'entreprise (ACCRE) est l'une des mesures du dispositif d'appui à l'initiative économique gérée par le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement au bénéfice de demandeurs d'emploi, salariés licenciés, jeunes, personnes en difficulté... Ce dispositif vise à faciliter tant la structuration des projets de création ou de reprise d'entreprise que le développement des activités ainsi créées, sous forme individuelle ou en société.

L'ACCRE consiste en une exonération de cotisations sociales permettant le maintien, pour une durée déterminée, de certains minima sociaux. Elle peut s'appuyer sur la mobilisation de deux autres mesures complémentaires :
une aide financière dans le cadre du dispositif EDEN (encouragement au développement d'entreprises nouvelles).,
une aide au conseil sous forme de chèques conseil permettant au créateur l'accès à une offre d'expertise dont 2/3 du financement est pris en charge par l'Etat.

source

12 - Un peu de lecture avant la rentrée

Il vous reste quelques jours pour lire sur les plages ensoleillés des ouvrages indispensables sur le métier d'Agent immobilier, à défaut de livres sur les Chasseurs immobilier.

La réglementation à suivre est la même de toute façon.


Je vous recommande pour commencer ces deux livres :

<
1. Le premier ouvrage est très juridique, il traite :

Du métier d'agent immobilier ; des conventions liées à la mission de l'agent immobilier ; de l'acquisition, la détention et la revente d'immeubles ; des responsabilités de l'agent immobilier et de l'administrateur de biens.
Et surtout à la fin du livre vous avez tous les modèles de documents de travail (mandats, textes, jurisprudence) et aussi un code pour accéder à ces modèles directement sur le site de l'éditeur, très pratique pour créer ses propres mandats.

2. Le second ouvrage est plus "terrain", il traite :

De manière simplifié de l'ensemble des démarches à effectuer entre la signature du mandat avec le client et la signature de l'acte définitif chez le notaire.
C'est un mémento très pratique qui vous permettra de ne rien omettre dans les nombreuses procédures qui régissent la profession.

Bonne lecture

11 - Déposer sa marque : INPI

Lors de la création de votre activité de Chasseur immobilier ou de votre agence, il faudra penser à créer une raison sociale.

Cette notion mérite bien un petit rappel sur la différence entre la dénomination sociale et le nom commerciale de l'entreprise.

• La dénomination sociale ou raison sociale est le nom de la structure sociétaire personne morale et vise la société en sa qualité d'entité juridique dans ses relations avec les tiers.

Elle a la particularité d'être unique et obligatoire et peut :

- correspondre au nom de famille d'une personne physique, au nom du fondateur
- résulter d'un choix totalement fantaisiste
- refléter l'activité de la société
- incorporer des signes graphiques tels que @, / , *

• Le nom commercial de l'entreprise est utilisé pour désigner l'entité économique exploité par la structure sociétaire.

En pratique, le nom commercial et la dénomination sociale sont souvent identiques.

Il est cependant possible de faire figurer sur l'extrait Kbis de la société, un nom commercial différent de celui utilisé au titre de celui de dénomination sociale, notamment en fonction de la diversification des activités de la société.

• Revenons à l'INPI

Dans un premier temps il faudra rechercher si le nom que vous souhaitez utiliser n'est pas déjà pris.

Pour cela vous pouvez regarder sur Euridile, Icimarques ou Plutarque
mais le plus simple est de faire une recherche d'antériorité payante par l'INPI. C'est le seul moyen d'être sûr que la marque est libre.

Ensuite, lorsque vous aurez reçu par courrier l'étude de l'INPI, vous pourrez préparer le dossier de dépôt par internet; Il ne reste plus ensuite qu'à l'expédier et attendre sa validation et votre numéro de dépôt.

• A faire absolument : acheter les noms de domaine internet .fr, .com, .eu, en priorité, cela ne coûte que quelques dizaines d'euros. Voir sur Gandi

10 - Rémunération du Chasseur Immobilier ou chasseur d'appartement

Comme nous l'avons vu dans le post Définition d'un Chasseur Immobilier, cette profession est régit par la loi Hoguet.



La loi expose deux principes fondamentaux sur la rémunération du professionnel.

Article 6 (extrait) Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 art. 99 (JORF 16 juillet 2006) :

" Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties."

Article 73 Modifié par Décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005 art. 45, art. 47 (JORF 23 octobre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006) :

"Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire."

Pour faire simple (si vous n'avez pas eu le courage de tout lire), le Chasseur Immobilier perçoit uniquement les honoraires prévus dans le mandat lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, comme un agent immobilier.

Il ne peut réclamer aucun "frais de reportage", "frais de recherche".

Une exception : A propos de la rémunération, en application de l’article 99 la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, un article 78-1 est inséré dans le décret du 20 juillet 1972. Ce nouveau texte dispose que, lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, pour les opérations d’entremise et de gestion immobilière, une clause du mandat peut préciser que les sommes d’argent qui sont à sa charge, peuvent être exigées avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée. Cette clause, qui précise les frais exposés par le mandataire et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération, doit décrire les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire. Elle doit être mentionnée sur le mandat en caractères très apparents.
(Décret n° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conditions d’exercice de l’activité d’agent immobilier ; J.O. du 17 avril 2008)



Rappel Business Plan

Ce décalage de chiffre d'affaires est à prendre en compte dans le business plan, car entre la recherche et le versement des honoraires, il se passe 6 mois en général. Pour les débuts de l'activité il faut donc prévoir un fond de roulement suffisant pour tenir au moins 6 mois.

9 - Boutiques de Gestion

Il n'est pas toujours facile de préparer seul la création de son entreprise. On ne peut pas être compétent dans tous les domaines.

Des structures existent et sont là pour vous aider.

Les Boutiques de Gestion sont présentes dans toute la France. Elles assurent un suivi personnalisé et vous aident durant tout le processus de création et même lorsque l'entreprise a démarré son activité.

Si vous avez le moindre doute, je ne pourrais que vous conseillez de vous rapprocher de ce genre de structure. L'isolement est un très mauvais facteur pour un entrepreneur.

8 - APCE : La création d'entreprise

Je reçois plusieurs mails par semaine pour me demander des conseils sur les étapes de la création d'une entreprise.



Une adresse incontournable : l'APCE


Ce site explique toutes les étapes de la création dans sa généralité, le blog du Chasseur Immobilier traitant plus de la spécificité du métier.

Le site est très bien fait et répond à toutes les questions que vous pouvez vous poser :

L'idée, le projet personnel, l'étude de marché, les prévisions financières, trouver des financements, les aides, choisir son statut juridique, les formalités de création, installer l'entreprise, les premiers mois d'activité.

7 - Créer son site web de Chasseur Immobilier ou d'appartement

Comme le disais un grand philosophe : "si tu n'as pas de site web, t'es mort"

En effet il s'agit ici de l'élément essentiel de votre politique marketing, il faut travailler cette partie avec autant de rigueur que le business plan.

A - Il faudra avant toute chose acheter son ou ses noms de domaine, pour cela la meilleur adresse : Gandi

Evidemment cela aura un rapport avec la marque que vous aurez déposé à l'INPI (nous verrons cet aspect dans un prochain post)

B - Ensuite réaliser ou faire réaliser son site. Impossible de recenser ici toutes les sociétés ou webmaster en herbes.

Si vous souhaitez réaliser vous même votre site, il existe des logiciels payants sur le marché nécessitant plus ou moins de compétences informatiques.





Si vous disposez d'un bon budget (au moins 2000€), l'idéal est de faire réaliser un site "sur mesure". Mais garder bien à l'esprit qu'il est important de pouvoir enrichir facilement son site sans devoir passer par un prestataire à chaque fois, sinon cela risque de vous coûter cher à long terme.

C - Il faut désormais référencer son site sur le web histoire d'avoir une certaine lisibilité. Voici d'excellentes adresses pour bien référencer son site : webrankinfo et son forum forum webrankinfo

Vous devriez trouver ici toutes les infos nécessaires.

D - Le référencement d'un site étant relativement long, vous pouvez créer et mettre en ligne votre site avant la création de votre société, une simple page "en construction" suffit.

E - Le site web est votre meilleur publicité et certainement la moins coûteuse. Il ne faut pas hésiter à y consacrer beaucoup de temps et travailler surtout sur le contenu de ce dernier.

5 - Chasseur ...de banques

Le Business Plan vous permet de définir vos besoins financiers.

L'investissement de départ varie selon l'importance de l'agence immobilière que vous souhaitez ouvrir, mais il sera généralement faible (moins de 10.000€ si vous vous lancez en solo).

L'essentiel de votre investissement sera composé du capital de la société, il ne faut pas le négliger, ouvrir une société avec 1€ de capital est légalement possible mais la crédibilité de celle-ci en sera d'autant plus faible. Un capital de 7000 à 8000€ est suffisant pour une activité de chasseur immobilier ; pour une agence cela dépend du fonds de commerce, du nombre de salariés...

Même si vous financez tout avec vos fonds propres, Il faudra trouver un partenaire qui vous suive dans votre aventure. Avant d'être chasseur immobilier il faudra être chasseur de banques.

Cette étape ne sera pas chose aisée, les agences immobilières n'ont pas bonne réputation en ce qui concerne leur survie après 5 ans...alors les chasseurs immobiliers. D'une part la majorité de vos interlocuteurs ne connaissent pas ce métier, d'autre part ils ne sont pas toujours décisionnaires, alors il va falloir argumenter.

Il faut impérativement aller voir toutes les banques de votre secteur, les tarifs pros sont très variables. L'idéal est de réaliser un comparatif des différents frais bancaires, le rapport peut aller de 1 à 7 ! (par exemple une banque A vous coûte 100€ par an, une banque B pour les mêmes services 700€ par an).

Dans tous les cas la banque demande un plan de financement à 3 ans, d'où l'utilité de faire un bon business plan (réaliste).

4 - Le Business Plan

Après le formalisme nécessaire des premières notes, il est temps d'aborder le stade de la création d'une société dans le secteur immobilier.




Comment crée-t-on une agence immobilière ? et surtout une agence de Chasseur Immobilier ?

Le déroulement de ces différentes phases tient de mon expérience personnel, il ne s'agit nullement ici de dévoiler une méthode parfaite mais simplement de partager.

Outre le fait "d'avoir l'envie d'avoir envie" condition essentielle dans toute démarche entrepreneuriale, la première chose à faire est d'ordre financier.

Que ceux qui aiment les chiffres restent, ...que ceux qui n'aiment pas...restent aussi, il faudra passer par là, désolé.

Le Business Plan est un document prévisionnel, un outil de chiffrage qui va permettre de voir si le projet est rentable et de dégager les besoins financiers.

L'idéal est d'utiliser un logiciel à cet effet, il en existe plusieurs sur le marché. Je vous recommande :

ou


Ils sont simples d'utilisation, pas chers et vous permettent même si vous êtes fâchés avec les chiffres de bâtir un projet qui tient la route.

Vous pourrez suivre les tutoriaux, mais les données principales à préparer sont :

- Les Produits : ils sont composés essentiellement des Honoraires de l'agence (achat, vente, location). Les honoraires sont libres mais évidemment l'idéal est d'étudier ce que font vos petits camarades dans votre secteur. Tout dépend de votre politique commerciale, du marché sur lequel vous voulez vous développer.

- Les Charges : elles sont généralement plus nombreuses que les produits. Pour une agence se sont surtout des charges externes (bail de location, domiciliation, garantie financière, RCP, téléphone, internet...), des charges de personnel (pour une agence immobilière "classique" le plus souvent moins pour un Chasseur Immobilier) et bien d'autres.
L'avantage d'un Chasseur Immobilier est qu'il commence généralement seul, c'est un avantage financier seulement je précise.

Une feuille Excel fera l'affaire, mais votre comptable et votre banquier apprécieront la touche pro d'un logiciel.

Certains cabinets d'experts comptables vous proposent également ce service (payant), l'idéal étant quand même de vous impliquer dans le projet.

Le conseil du jour pour le business plan : Toujours surévaluer les charges, toujours sous évaluer les produits.

Avant de se lancer dans le Business Plan, certains diront qu'il faut réaliser une Etude de marché. Elle est évidemment indispensable si vous souhaitez ouvrir une agence avec pignon sur rue, par contre l'activité de Chasseur Immobilier étant encore peu répandue, cela ne me semble pas obligatoire. A vous de voir. Je ferais peut-être une note sur l'Etude de Marché.

3 - Les conditions d'exercice de la profession

Le Chasseur Immobilier est obligatoirement titulaire d'une carte professionnelle pour pouvoir exercer l'activité.

Autre cas : Un agent commercial immobilier qui détient une attestation d'habilitation peut également effectuer des mandats de recherche. Il représente alors le chasseur immobilier.
Statut prévue à l'article 9 du décret n°72-678 du 20/07/72, elle garantit aux clients que le négociateur est habilité à entremettre,négocier et signer pour le compte de l'agence.Le négociateur peut donc justifier par cette attestation de sa qualité de représentant de l'agence et de l'étendue de ses pouvoirs.Toute personne intéréssée (les clients particulièrement) peut vérifier l'existence de cette attestation.Celle-ci peut être retirée à tout moment.Elle se renouvelle tous les 10 ans en préfecture;son absence est sanctionnée pénalement.

Cependant il existe une distinction :

Réponse ministérielle n°20525: Réponse ministérielle sur le chasseur immobilier et la loi Hoguet

La carte pour la vente d'immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce »

Le Chasseur Immobilier est responsable pénalement, et doit obligatoirement avoir un minimum de qualifications et de connaissances du droit français contrairement à un négociateur immobilier qui est tout simplement un vendeur.

Le demandeur devra soit :

• être titulaire d’un diplôme de niveau bac +3 dans les domaines d’études juridiques, économiques ou commerciales
• être titulaire d’un diplôme universitaire de technologie ou un BTS dans le secteur immobilier
• être titulaire d’un diplôme d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeuble.
• être titulaire d’un baccalauréat ou un diplôme équivalent + justifier d’une expérience professionnelles d’au moins trois ans
• justifier d’une expérience professionnelles d’au moins dix ans, pouvant être réduite à quatre ans dans le cas d'un emploi comme cadre.

Il faut aussi que celui-ci n'aie jamais été condamné au pénal.

Outre l'aptitude à pouvoir exercer et la carte professionnelle,

Le Chasseur Immobilier doit :

• Justifier d'une garantie financière suffisante permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus. Le montant de la garantie doit être au moins de 110.000€. Elle peut cependant être fixée à 30.000€ pour les deux premières années de l'exercice ;

Exception : Concernant les intermédiaires garantis par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance, le décret prévoit (article 55) que le titulaire de la carte professionnelle qui a fait la déclaration sur l’honneur qu’il n’est reçu aucun fonds, effet ou valeur à l’occasion des opérations de gestion d’immeubles, fonds de commerce et activités d’entremise, hormis la gestion immobilière, est dispensé d’ouvrir un compte à son nom, dans un établissement de crédit, spécialement affecté à la réception des versements ou remises dans le cadre de son activité professionnelle, à l’exclusion des sommes représentatives des rémunérations ou commissions. (Décret n° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conditions d’exercice de l’activité d’agent immobilier ; J.O. du 17 avril 2008)

• Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) ;
• Afficher le taux des honoraires et leurs modalités de calcul en agence ;
  
• Tenir un registre des mandats, un répertoire des actes, un registre répertoire ;
  
• Conseiller ses clients et à une obligation de moyens et non de résultats ;

Le Chasseur Immobilier ne doit pas :

• Percevoir d'honoraires avant le terme de la transaction.

Une exception : A propos de la rémunération, en application de l’article 99 la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, un article 78-1 est inséré dans le décret du 20 juillet 1972. Ce nouveau texte dispose que, lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, pour les opérations d’entremise et de gestion immobilière, une clause du mandat peut préciser que les sommes d’argent qui sont à sa charge, peuvent être exigées avant que l’opération n’ait été effectivement conclue et constatée. Cette clause, qui précise les frais exposés par le mandataire et la commission à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalables à la conclusion de l’opération, doit décrire les modalités de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire. Elle doit être mentionnée sur le mandat en caractères très apparents.

(Décret n° 2008-355 du 15 avril 2008 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant, en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conditions d’exercice de l’activité d’agent immobilier ; J.O. du 17 avril 2008)

Comme vous pouvez le constater le métier est réglementé comme celui d'un agent immobilier, cela ne s'improvise pas. Qui a dit que c'était facile ?

2 - Définition d'un Chasseur Immobilier ou d'un chasseur d'appartement

Le Chasseur Immobilier est un agent immobilier qui prend en charge la recherche immobilière de ses clients. Il est intermédiaire dans les transactions immobilières.




Le Chasseur Immobilier est au service des acquéreurs. Son rôle essentiel est de remplacer l'acquéreur dans ses démarches de prospection, les visites, la sélection, et la négociation des prix. C'est un professionnel, expert de l'immobilier local, qui accompagne le futur acheteur pas à pas, et le conseille au mieux de ses intérêts, jusqu' à la signature de l'acte définitif.

Son activité est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970

Il est obligatoirement titulaire d'une carte professionnelle pour pouvoir exercer l'activité.

Voir les principes ici

Cependant il existe une distinction :

Réponse ministérielle n°20525: Réponse ministérielle sur le chasseur immobilier et la loi Hoguet

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Autre cas : Un agent commercial immobilier qui détient une attestation d'habilitation peut également effectuer des mandats de recherche. Il représente alors le chasseur immobilier.

Statut prévue à l'article 9 du décret n°72-678 du 20/07/72, elle garantit aux clients que le négociateur est habilité à entremettre,négocier et signer pour le compte de l'agence.Le négociateur peut donc justifier par cette attestation de sa qualité de représentant de l'agence et de l'étendue de ses pouvoirs.Toute personne intéréssée (les clients particulièrement) peut vérifier l'existence de cette attestation. Celle-ci peut être retirée à tout moment.Elle se renouvelle tous les 10 ans en préfecture;son absence est sanctionnée pénalement.